物业费征缴率100%是这样“炼”成的

长沙佳佳尚家政服务有限公司    2022-01-12 21:08    23次浏览

20年前建成时有物业,但因为服务不到位,居民不买账,物业不到一年就撤了,居民对物业从此有了不良印象。小区失管后,街道托管十多年,居民每户每年交200元卫生费,还是有十多户拖着不交……

然而,就是这个曾经投诉多得令通州区住建委和社区头疼的小区,在引入新物业后,仅两年时间面貌就焕然一新,物业费征缴率更是实现了100%。

这一百八十度大转弯是怎么实现的?连日来,记者蹲点中仓街道中上园5号院,记录下所见所闻。

物业入驻提供一年免费服务

5号院门口,崭新的门禁、道闸、保安亭透着规矩,行人通过需要刷卡,车辆进出都有记录。走进院内,甬路、绿化带、亲子长廊里基本看不见杂物。保安和保洁正戴着对讲机巡逻。垃圾分类驿站前,还专门摆上了泡沫台阶,方便个子不高的居民投放。

“物业来了以后,停车难题终于解决了。这不,我们都有固定车位了。”居民史宝国“一把入库”,稳稳地把车停在自家车位里。“这院儿虽然只有200多户,但是过去连门都没有,又挨着小学,常有家长来蹭车位。每天一到接送时间,用不上10分钟,院里就满满当当,居民的车都没地儿停,可不得打12345投诉吗?”中上园社区党总支书记宋钰说,社区总共3个小区,5号院是其中一个,别看户数最少,但在物业进驻之前,这里每个月的投诉都是最多的,涉及停车管理、环境卫生、休闲空间方方面面。物业进驻后,一个季度也鲜有几单投诉。

2019年,通州区住建委和中仓街道选定5号院作为无物业小区进行规范化管理试点,由京和连山物业管理有限公司进驻管理。接管无物业小区的障碍在于,以往不管环境多么混乱,居民早已习惯了不交物业费。如何让居民接受自己?公司做出大胆决定——免费服务一年,先干活,解决居民的烦心事。

物业经理胡宝龙负责具体改造工作。“虽然小区问题很多,但挖潜停车位,必须列在项。”胡宝龙带着大伙儿,在小区里清理私搭乱建、拆违,腾出的空间划出124个车位,就近分配给居民当固定车位,不仅留出电动汽车充电车位,就连车位和甬路间的高差也都给做了缓坡;添置的木质连廊座椅,冬天坐着也不凉;变压器旁边加装护栏,防止行人发生磕碰……在小区里转转看看,温暖的细节还有很多。

多种经营实现良性运转

服务毕竟不可能永远免费。2020年11月,京和连山物业进驻小区满一年,开始按计划和社区、楼门长商议物业费的标准。“因为户数少,物业服务人员多,第三方公司给出的评估价是每平方米2.38元。”宋钰说,物业工作做得很细致,再三考量居民接受度,同时参照周边小区标准,物业费最终定为每平方米1.1元。“原本以为怎么也得收上3个月,仅1个多月就100%收齐了。”京和连山物业管理有限公司董事长兼总经理杨连山说,“这说明我们的服务让居民满意了。”

入驻年,没收居民一分钱物业费,小区里却有了翻天覆地的变化,这得投入多少钱?胡宝龙保守估计,已经超过100万元。如此下成本、下力气去先行投资,对小区进行整治、服务的模式,在当前物业领域是十分少见的。

5号院虽然不大,但是有10名物业工作人员,因此每年光人员开支就将近30万元,即便居民物业费100%缴纳,物业公司还是有几万元的亏空。“赔本儿”的买卖怎么做?杨连山说,伴随着与居民之间信任的确立,有志于行业市场深耕的物业公司,在不涨物业费的前提下,都需要在小区里引入增值服务来平衡物业成本。

“当年进驻时,我们向居民许诺过,小区每年都要有新变化!”胡宝龙带记者来到物业隔壁的老年活动中心,屋内桌椅、空调一应俱全,还有图书吧、棋牌室等区域。再往里走,是厨房和餐厅。“一天三顿饭,老人都能来这儿吃。”胡宝龙说,老年活动中心的订餐方式很灵活,老人包月或者单独吃一顿都行。

进驻5号院第二年,物业引进的增值服务可不止老年活动中心。开辟专用储藏间,方便居民家装修时存放家具;设立大件垃圾分类投放点,居民家不要的沙发、桌子,统一交给物业处理;装修产生的垃圾,也能以相对便宜的价格,让物业帮忙清运;居民家有房出租,物业也可以托管寻找可靠租户……细琢磨,个个儿都从居民的需求出发。

“先尝后买”推广到多个小区

这两天,5号院正在征收新一年的物业费,“只要服务到位,不愁收不上物业费。”胡宝龙介绍,中上园5号院并非“先尝后买”引进物业的首次尝试,在此之前,京和连山物业的同班人马就负责了梨园镇光明小区的改造工程。物业进驻后,小区大变样,“物业费收缴率达100%,没有一家拖欠。”

现在,京和连山物业已经进驻了通州区多个无物业老旧小区,全部采取“先尝后买”的方式推进工作——前期免费投入,不管什么程度,肯定要达到业主满意;征收物业费之后平衡人员工资、日常支出;往后再通过增值服务慢慢收回先期成本。

位于北苑街道的潞河医院家属院小区,是京和连山物业目前全面发力的重点。杨连山说,这个小区与5号院有相似之处,都是居民已经很多年没有交过物业费,可以用“先尝后买”的方式,用真诚服务打动居民;但也有不同,5号院是商品房,潞河医院家属院小区是职工房,所以工作方法上也要进行创新。

用真诚的服务赢得居民信任的同时,物业公司、北苑街道、潞河医院也在想办法改进收费方案。居民们普遍认为1.4元/平方米/月的物业费过高,于是医院决定将公产院史馆和宿舍楼纳入家属院物业管理范畴,增加物业管理区域4000平方米,有效摊薄了物业成本,价格降至1.27元/平方米/月,还设立了5年的缓冲期,物业费由0.7元/平方米/月阶梯递增。“居民有任何不满意的地方,都可以随时在微信群里和物业管家说。”物业经理赵双军说,0.7元/平方米/月的物业费实际上很难维持正常运营,因此物业决定申报住建部门的物业奖励金,申请前提是物业要做到让业主满意,“这就构成了一个良性循环,催着我们提供的服务。”

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